以“个案”带动“量案” 化解商品房预售合同纠纷


西双版纳新闻网 来源:西双版纳新闻网 编辑:王晨至 2020年06月23日 08:57

□ 罗琳


近期,州中级人民法院审结了一批商品房预售合同纠纷案件。案件审理过程中,承办法官探索创新工作方式,以“个案”带动“量案”,促成各方调解,调撤率达51.7%。案件处理取得良好的法律和社会效果。

2019年6月初,某置业公司违反合同约定逾期交房,60户购房者向景洪市人民法院相继提起诉讼,要求该公司支付逾期交房违约金。一审判决后,该公司和7户购房者不服,上诉至州人民法院。

涉案置业公司逾期交房涉及购房者1000多户,起初只有60户提起诉讼,案件背后还有众多未提起诉讼的购房者关注, 一旦处理不当,势必会引发更多的诉讼,且涉案小区已烂尾多年,直至新的公司接手后才得以交房,双方产生矛盾已久。加之60户购房者遍布全国各地,也未委托同一诉讼代理人且无诉讼代表人,送达、排期开庭、沟通协商等各个环节的困难度和工作量极大。

州中院速裁庭承办法官收到该案的上诉材料后,及时分析案情,认真梳理和核实相关情况。承办法官认为,这批案件不仅是法律适用上存在争议,案件的审理对辖区的社会稳定有较大影响,若依现有证据就案办案将导致企业无法运转,法律效果、经济效果和社会效果都不佳。于是,承办法官将办案重心放在做调解工作上。

承办法官首先从60户购房者中挑选出3户购房者进行电话沟通,其中一户表示愿意调解。在召集双方当事人多次协商后,双方达成一致意见,置业公司以5年的物业费折抵逾期交房违约金。初步调解方案确定后,承办法官指导置业公司与其余购房者进行沟通,筛选出愿意调解的名单,耐心、细致地分别做购房者工作,最后再逐一给不愿意调解的购房者打电话,试图先调解部分案件。

前期工作结束后,由于收案时间临近春节,双方当事人都无时间精力处理本案,且60户购房者对本案纠纷的态度差异较大,承办法官决定根据送达情况,多批开庭。同时,采用选择典型案件先行调解、先行判决的方法,为其他案件办理明确导向、提供参考,尝试以前一批案件的处理结果触动后几批案件的购房者更易接受调解结案,以“个案”带动“量案”。春节后,受新冠肺炎疫情影响,承办法官与当事人沟通之后采取远程视频的方式开庭,以网络线上开庭方式处理了7件案件,并成功调解1件。历经多番努力后,30件案件调解结案、1件撤诉、 28件改判及1件维持原判。

二审法院裁判调解后,有其他部分购房者向一审法院提起了诉讼,一审法院参照二审的方式进行了处理。在一、二审法院的共同努力下,双方当事人互谅互让,达成协议,未提起诉讼的购房者也与置业公司私下和解,涉案矛盾已基本得以平息,实现了案结、事了、人和,从根本上化解了纠纷,从源头上减少了诉讼。

本案中,置业公司在被诉前已处于资金紧缺的状况,简单地以合同约定作出判决,执行也难以进行,最终购房者的合法权益还是无法得到真正的救济,极易引发更广更深层次的矛盾,不利于社会的稳定。以物业费抵扣逾期交房违约金使购房者得到了真正的补偿。


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